En dépit de son titre, la proposition de loi qui nous est soumise n’a pas la prétention de répondre à la crise du logement qui frappe si durement notre pays. Depuis 2010, les prix de vente des logements ont augmenté de 32 % tandis que les loyers progressaient de 11 %. Quand les ménages européens consacrent en moyenne moins de 20 % de leur revenu disponible au logement, en France, cette part atteint 27 %, voire 40 % pour les familles les plus modestes.
Alors que la demande de logement HLM n’a jamais été aussi forte, avec 2,8 millions de demandes l’an passé, la croissance du parc social a fortement diminué depuis 2017, sous l’effet d’un ralentissement de la construction et de l’érosion du parc, due aux démolitions et aux ventes de logement. Selon l’Agence nationale du contrôle du logement social (Ancols), en 2023, 65 000 logements sociaux ont été mis en service, desquels il faut déduire 15 000 démolitions et 11 000 ventes. L’accroissement net du parc HLM ne fut donc que de 39 000 logements, bien loin du rythme de 90 000 logements par an avant 2017.
Cette chute vertigineuse de l’offre de logements sociaux devrait être le premier des sujets de préoccupation, parce que c’est là que se situe l’essentiel de la demande sociale de notre peuple. Pourtant, le gouvernement n’a mené depuis dix ans aucun projet pour relancer l’offre de logements, préférant la hausse des prix à la production de logement et au soutien aux ménages.
Face à cette baisse de l’offre locative, à la vacance de nombreux logements dans le parc privé et à la dégradation d’une partie du parc ancien, l’exécutif a échafaudé il y a quelques mois le dispositif « Jeanbrun » pour l’amortissement des logements locatifs de longue durée. Ce dispositif fiscal d’investissement locatif vient ainsi prendre le relais du Pinel, en ignorant les avertissements de la Cour des comptes sur le manque d’efficacité quantifiable de ces mesures et sur leur coût important sur plusieurs années.
En l’absence d’un effort symétrique de l’État en direction des bailleurs sociaux, nous avons donc exprimé, lors des débats budgétaires et lors du débat en commission sur la proposition de loi, nos plus vives réserves sur le fameux « statut du bailleur privé ».
Le texte que vous nous proposez aujourd’hui, après sa réécriture en commission, vise à assouplir ce dispositif fiscal sur différents aspects. Vous ouvrez une brèche au plus mauvais endroit, celui des perspectives d’amélioration du parc de logements et des conditions de vie des locataires, au risque de faire déraper le coût du dispositif et de générer des effets d’aubaine. La réécriture que vous avez proposée en commission corrige les choses à la marge. Il reste, qu’en l’état, nous demeurons plus que perplexes sur l’évaluation des objectifs, le suivi du dispositif et la possibilité de mesurer l’effet propre de cette dépense fiscale.
En tout état de cause, nous considérons que l’argent public serait mieux dépensé dans le soutien à la construction de logements HLM et aux primo-accédants afin de fluidifier le parc locatif, en prenant des mesures fortes telles que la TVA à 5,5 % pour la production de logements HLM et pour les primo-accédants, la suppression de la réduction de loyer de solidarité (RLS) et l’extension du prêt à taux zéro (PTZ), notamment pour les primo-accédants.
Nous regrettons par ailleurs que l’article 2, qui répondait à une préoccupation légitime des artisans du bâtiment, ait été modifié en commission. Autant nous souscrivions à l’expérimentation de la dérogation au principe de la solidarité des cotraitants, autant la rédaction issue de la commission fragilise à notre sens les garanties dont bénéficient les clients en cas de malfaçon ou de sinistre.
Enfin, l’article 3, qui autorise le recours à d’autres mécanismes de garantie que le cautionnement solidaire pour les prêts collectifs en copropriété, nous paraît intéressant étant donné l’impact des dispositions dans la loi sur l’habitat dégradé de 2024. Attention cependant à ne pas trop faire la part belle aux attentes du secteur bancaire, au risque d’en revenir à la situation qui prévalait avant la loi de 2024, lorsque 60 % des copropriétés étaient inéligibles aux prêts collectifs en raison du contrôle pointilleux des banques sur la solvabilité de chacun des copropriétaires.
Pour l’ensemble de ces motifs, le groupe GDR ne pourra pas voter en faveur de ce texte. Nous restons convaincus que vous faites fausse route en favorisant des dispositifs qui profitent à une minorité de Français en contournant les vraies urgences sociales auxquelles est confronté notre peuple.